Avhendingslova regulerer frivillig salg og bytte av fast eiendom. At loven gjelder ved «frivillig» salg markerer at tvangssalg faller utenfor. I tillegg til avhending av eksklusiv eiendomsrett til fast eiendom gjelder loven også overdragelse av sameieandeler, eierseksjoner, tomtefesteretter og borettslagsandeler.
I statsråd 11. mai 2007 ble det oppnevnt et utvalg for å utrede og legge frem forslag til et regelverk som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold foreligger mest mulig relevant informasjon om boligen.
Den 16. mai 2019 vedtok Stortinget en del endringer i avhendingslova som følge av utredningen fra det såkalte Takstlovutvalget. Endringene innebærer blant annet at det alminnelige mangelsbegrepet er presisert og kjøperens undersøkelsesplikt er tydeliggjort. Det er ennå ikke bestemt når lovendringene vil tre i kraft. De nye reglene vil for øvrig gjelde for avtaler som inngås etter ikrafttredelsen.
Helt nytt er at det innføres en «egenandel» ved mangelskrav, som innebærer at det lovfestes en minsteterskel for mangelskrav ved at kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10.000 kroner, med mindre noe annet er sagt i loven. Formålet med bestemmelsen er å virke konfliktdempende ved at kjøperen ikke kan fremme mangelskrav om beskjedne beløp.
En ny – og ganske praktisk – regel for alle som skal kjøpe og selge bolig, er at det fra nå av som hovedregel vil foreligge en mangel dersom det innendørs arealet er mindre enn opplyst. Slik er det ikke etter gjeldende regelverk – kanskje til overraskelse for noen. I dag kreves det at avviket er av en viss størrelse for at det skal kunne utgjøre en mangel.
Den nye regelen fremgår av bestemmelsen om arealsvikt i § 3-3, som – fra endringene trer i kraft – vil lyde slik:
(1) Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje ein mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, eller desse har bore seg særleg klanderverdig åt.
(2) Har bygningar på eigedomen mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, er det ein mangel med mindre seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga. § 3-1 fjerde ledd gjeld ikkje. Prisavslag skal fastsetjast etter § 4-12 tredje ledd.
At også opplysninger fra «medhjelparane til seljaren» er ment å være en presisering av gjeldende rett, og med formuleringen siktes det særlig til selgerens kontraktsmedhjelpere, typisk eiendomsmeglere og bygningssakyndige (takstmenn).
Selv om det kan fremstå som en klar og tydelig regel – at alle avvik fra det opplyste arealet utgjør en mangel – er det fortsatt en del usikkerhetsmomenter som må vurderes. For det første er det fortsatt tillatt med cirka-angivelse av arealet i visse tilfeller. Hvis opplysningen derimot er angitt som nøyaktig, vil ethvert avvik i hele måleenheter (typisk kvadratmeter) utgjøre en mangel. For det andre kan forskjellige salgsdokumenter har sprikende arealopplysninger. I slike tilfeller vil det avgjørende være kjøperens berettigede forventninger ut fra den samlede dokumentasjonen. Det kan ofte være nærliggende å legge mest vekt på den arealopplysningen som fremgår sentralt i salgsoppgaven, i boligannonser o.l.
Arealavvik ved mer selvstendige enheter tilknyttet bygningen - slik som balkonger, garasjer og eksterne boder - er også omfattet av den nye regelen, og det er i hovedsak uten betydning
om det er avvik fra opplyst areal angitt som primærrom (P-rom) eller som bruksareal (BRA). Uriktige angivelser av størrelsen på forskjellige rom er imidlertid ikke omfattet av den nye og strengere regelen om arealsvikt – det er boligens totale areal som må være mindre enn opplyst.
En potensiell fallgruve man bør være oppmerksom på er at dersom arealsvikten er betydelig, og man fatter mistanke om dette på visning, er det viktig at man undersøker nærmere – slik at man ikke risikerer å miste et erstatningskrav som følge av misligholdt undersøkelsesplikt.
Dersom du har spørsmål om arealsvikt, eller at det har oppstått en annen tvist i forbindelse med en bolighandel, er du velkommen til å kontakte en av våre advokater for en uforpliktende samtale om din sak. Vi vil også undersøke om du har en rettshjelpforsikring som kan dekke en del av advokatutgiftene.
Comments